Из России, с любовью — CRE

Поездки за покупками в другие страны популярны, конечно, давно, соглашается Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia. Приграничный шопинг в Финляндию, до которой всего два часа пути из Петербурга, пользовался высоким спросом вплоть до пандемии коронавируса, напоминает Наталья Якименко, генеральный директор Lynks Property Management. Первые моллы и супермаркеты, построенные в расчете именно на российскую аудиторию, можно было встретить всего в нескольких минутах езды от российско-финской границы. Однако экономические условия и кризисные явления последних десятилетий слишком отличались от сегодняшних реалий: самые популярные приграничные торговые центры Финляндии были открыты в 2000-е годы, когда курс евро был менее 40 рублей, и однодневный шопинг-тур мог позволить себе практически каждый.

В итоге даже проверенные маршруты переживают не лучшие времена: по данным портала мировой статистики Statista, в пандемическом 2020-м, например, россиянам было выдано около 635,3 тыс. шенгенских виз, что на 84,3% меньше, чем в 2019-м (около 4,1 млн). И дело не только в пандемии — тенденция к снижению количества визовых заявок в России наблюдается уже более 10 лет – начиная с 2013 года (исключением стал только 2017 год, когда было отмечено небольшое увеличение числа заявок на 22%).

Теперь проектирование и строительство моллов в расчете на высокий «приграничный» поток российских покупателей –  слишком рисковое предприятие, резюмирует Наталья Якименко. Слишком уж много в таком бизнес-плане будет «белых пятен»: геополитическая обстановка и реакция других стран, рост цен на строительные материалы, сложности с логистикой, стоимость авиабилетов и топлива, курс валюты, закрытие границ и многое другое.

Источник: Kanayan Retail&Development Consulting

Более вероятен тренд на организацию шоп-туров в уже существующие торговые центры: приостановившие в России работу мировые бренды, например, широко представлены в моллах крупных городов Казахстана — Нур-Султане и Алма-Ате. Учитывая развитость рынка, большую протяженность границы и близость страны, возможный поток покупателей будет направлен именно туда, убеждена г-жа Якименко. «Но как минимум стоит учитывать, что шопинг за границей перестает быть целесообразным, если стоимость поездки несопоставима с суммой, которую покупатели готовы потратить на «доступный фэшн», — поддерживает Евгения Хакбердиева. – Да, раньше чаще всего ездили в Италию, Финляндию, Грецию, Испанию, но сейчас география очевидно изменится. Однако развитие шопинг-туров как полноценного бизнеса потребует детального анализа внутренних и внешних факторов, исходя из которого и будет формироваться конечный спрос. В нашей стране будет достаточно аналогов Zara, если она примет решение уйти, и шопинг-туры возможны исключительно за люксовыми брендами, где ценность и экономия очевидны».

Прямая речь

Укажут путь

Если говорить про возможные популярные для шопинга направления, то теперь это скорее будут туры в Дубай, Китай, Корею и Турцию, чем в страны СНГ, где пока рынок находится в зачаточном состоянии, резюмирует Евгения Хакбердиева. И хотя в этих регионах действительно возрос турпоток и развивается индустрия гостеприимства, инфраструктура пока значительно отстает от других стран, а объем качественных объектов торговой недвижимости ощутимо ниже российских городов. Это делает их менее популярными, в отличие от других «дружественных» стран, где уже возведен значительный объем профессиональных ТЦ с соответствующим пулом арендаторов, а предоставляемые туристические услуги выше по качеству и более дифференцированы, о чем, впрочем, свидетельствует и высокая стоимость поездок. На то, чтобы сформировать рынок в странах ближнего зарубежья, уйдут годы. «За это время либо ситуация в России отыграется и бренды вернутся, либо у нашего потребителя сформируются новые покупательские предпочтения, — указывает Евгения Хакбердиева. — А Zara будут привозить из обычных турпоездок «по старой памяти».

Источник: Kanayan Retail&Development Consulting 

Краткосрочный ажиотаж вокруг «туризма за банковскими картами» в Казахстан и Узбекистан показал, что потенциально они все-таки могли бы взять на себя роль торговых хабов, прогнозирует Дмитрий Костомахин, директор отдела управления торговой недвижимостью CORE.XP. Важную роль в продаже товаров, попавших под санкции, могут сыграть и магазины duty free. Однако надо понимать, что за 3-4 часа полета можно оказаться в Турции или в Западной Европе, чьи торговые и туристические возможности в самом деле гораздо выше, чем у соседних к РФ стран, соглашается с коллегами эксперт. «Среди девелоперов строительство торговых центров именно для гостевого шоппинга активно не обсуждается, но есть планы экспансии в Казахстан и Узбекистан и девелопмента там торговых центров для внутреннего потребления, — рассказывает Павел Люлин, руководитель экспертного комитета СТЦ. РБК. — Впрочем, если такой молл будет работать и за счет шоппинг-туров, никто, разумеется, не будет против. Успешных примеров хватает — на русских шопинг-туристах поднимались приграничные проекты вдоль границы с Россией в Финляндии (Лаппеэнранта), Китае (знаменитая у жителей Приморья «Сунька» – г. Суйфэньхэ), Польше. Эти области привлекали в основном автомобильный трафик из России, поэтому, в первую очередь, для гостевого шоппинга интересны будут такие города, как Петропавловск, Уральск (Казахстан), пригороды Тбилиси, Батуми в Грузии, где развита и развлекательная инфраструктура».

Многое, разумеется, зависит еще и от того, какой будет политическая карта мира через несколько лет и какие границы вообще будут открыты, уточняет Павел Люлин. Но при условии, что в августе мы увидим массовый исход западных брендов и окончательный разрыв логистических цепочек, этот сегмент станет «весьма интересным» для девелоперов, прогнозирует он.

Прямая речь

До свиданья, Москва, до свиданья

Направление логично было бы развивать специализированным девелоперам, например, Renaissance Development, Malltech или ТПС, перечисляет Павел Люлин. По его словам, это могли бы быть «большие недорогие коробки» площадью от 30 000 до 80 000 кв. м, с большой же парковкой: ездить будут не только и не столько «за Зарой», но за относительно недорогими западными товарами, продуктами, доступ которых теперь для россиян ограничивается. В итоге наилучшим вариантом мог бы стать формат гипермаркета с ретейл-зоной и классическим фудкортом, или аутлет-центр — с целевым трафиком.

Проекты могли бы быть интересны и для самих брендов, которые были вынуждены прекратить работу в России, прежде всего, сегмента middle+ и luxury, соглашается Дмитрий Костомахин. «Я бы очень приветствовал, если бы девелопер аутлетов, скажем, McArthurGlen, реализовал объект в одной из несанкционных стран», — указывает он. Однако окупаемость во всех случаях должна быть быстрой:  ситуация может измениться, а «деньги надо отбить», то есть — от 4-5 лет, полагает Павел Люлин. Это вполне возможно, если земля недорогая и используются дешевые материалы в строительстве и отделке.

В соседних странах вообще гораздо больший потенциал для многофункциональных центров, нежели торговых, констатируют Кира и Рубен Канаян, «Kanayan Retail&Development Consulting». Три месяца назад начался (и продолжается) гораздо более значимый тренд, чем закрытие некоторых модных брендов в российских моллах, — релокация российских же специалистов, напоминают они. Основными странами релокации, например, IT-сотрудников стали Армения, Грузия, Кипр, ОАЭ и Сербия. В случае сохранения тенденции это может дать толчок для развития там актуальных форматов в многофункциональной, офисной и жилой недвижимости. И вот это действительно очень интересная тема для девелоперов – и местных, и российских, уверены эксперты.

Пока же действительно более оправданы проекты в приграничных районах или на оживленных трассах, где могут быть организованы небольшие торговые зоны и аутпосты с выдачей товаров и примерочными любых вещей и марок, которые продаются в соседних странах. Для покупателей это удобная форма торговли: маршрут короче, не надо тратиться на ночлег в гостинице и вообще планировать какой-то специальный шоппинг-тур. «Что касается собственно девелопмента новых проектов в соседних странах, то думаем, «моллы для шоппинг-туров россиян» – все-таки шутка, –  продолжают Кира и Рубен Канаян. – Для любого проекта, тем более такого крупного, надо понимать рынок, его возможности и ограничения. С одной стороны, насыщенность площадями в крупных городах соседних стран действительно невысокая или средняя. Но, с другой стороны, сам формат «крупный торговый центр» (региональные и окружные суммарно) достаточно хорошо развит. Такие проекты вполне удовлетворяют спрос населения, равномерно распределяются по округам, поэтому острой нехватки не ощущается. А российские покупатели – это переменный фактор, а, возможно, и временный».

Источник: Kanayan Retail&Development Consulting 

Для примера в компании приводят статистику по Еревану на первую половину 2022 г. В городе сейчас функционирует 28 торговых центров, которые называются современными и соответствуют классификации ULI. Общая площадь всех торговых центров Еревана — 546 511 кв. м, арендная – 372 811 кв. м. Насыщенность площадями, соответственно, — 371 кв. м GLA на 1000 жителей, это низкий показатель, ниже той планки, когда между центрами вообще начинается конкуренция, уточняют Кира и Рубен Канаян. В Ереване насчитывается 9 крупных центров окружного и регионального формата, на их долю приходится 64% от суммарной арендной площади, и еще 19% – на формат центров моды. Самым большим остается торгово-развлекательный центр «Mega Mall Armenia». «Для жителей европейской части России наиболее удобной сейчас является именно Армения: прямые авиарейсы, доступная цена билетов, не нужен загранпаспорт, и много привычных моментов для россиян, — перечисляют Кира и Рубен Канаян. — Немного сложнее поехать в Грузию из-за отсутствия прямого авиасообщения. Обе страны представляют прекрасные возможности не только для шоппинг-туров, но и для более продолжительного отдыха, благодаря теплому климату, живописной природе и удачному паритету покупательной способности: низкие цены на продукты, готовую еду, такси и др. позволяют туристам со среднестатистическим российским доходом чувствовать себя там очень комфортно. А для туристов с Урала, Поволжья, Западной и Центральной Сибири наиболее близким и удобным является Казахстан».

Однако эксперты все-таки спешат разочаровать россиян, которые собрались «закупиться» модными брендами в Армении или Грузии: ассортимент и выбор там существенно уступают тому, что было в крупных ТРЦ Москвы, Санкт-Петербурга и даже  некоторых российских городах-«миллионниках». Страны сравнительно небольшие, поясняют они: население столиц миллион с лишним (Тбилиси – 1202,7 тыс. чел., Ереван — 1082,9 тыс. чел.), и такой объем рынка ограничивает массовый выход международных брендов. Ради модного шоппинга действительно имеет смысл отправиться, скорее, в Нур-Султан или Алма-Ату, рекомендуют в Kanayan Retail&Development Consulting. В крупных торгово-развлекательных центрах Казахстана, например, Mega Silk Way, «Хан Шатыр» в Нур-Султане присутствует как раз привычный «столичный» выбор, а также европейские и азиатские бренды, которые вообще не были представлены в России.

Рост туристической активности, поездок в соседние страны в ближайшее время вполне возможен, резюмируют Кира и Рубен Канаян. И туристы могут, в том числе, делать покупки модных товаров. Но основной целью поездки будет точно не одежда массового сегмента: все указанные страны, а также Кыргызстан и Узбекистан, интересны именно с точки зрения сочетания нескольких видов туризма, убеждены в компании. В первую очередь – гастро-туры, затем – культурно-познавательный, оздоровительный, деловой, событийный отдых. И даже медицинский туризм: так, в клиниках Ереване в последние годы наблюдался стабильный поток российских пациентов на ринопластику.